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    우리, 아파트 딱 100채만 보러 가보자 / 아이리 Book / 2022. 4. 7. 17:17

    사야 할 아파트는 따로 있다

    아파트 투자에 있어서 가장 중요한 것은 입지를 판단하는 것, 좋은 입지의 아파트는 그만큼 상품 가치가 높다.

    즉 부동산 투자에서 입지란 자산을 키울 수 있는 핵심 요소에 해당한다.

     

    1장 돈 되는 아파트, 어떻게 찾아야 할까?

    ◊ 첫걸음은 집 주변부터
    1. 우리 동네의 대장 아파트는 어디인가?
    2. 그 아파트의 전체 세대수와 평형대 구성은 어떻게 되는가?
    3. 최근 거래된 매매 및 전세 실거래가는 얼마인가?
    4. 아파트 주변의 교통은 어떤 편인가?
    5. 우리 동네에는 어떤 개발 호재가 있는가?
    6. 아파트와 가장 가까운 초등학교는 도보로 몇 분 거리에 있는가?
    7. 아파트에서 배정받는 고등학교의 대입 결과를 알고 있는가?


    반드시 점검해야 할 내부 요인으로는 '경사' '층, 향, 뷰, 타입' '세대수' '단지 고급화 여부' '단지 평형대 구성' '평수' '소규모 아파트라면 밀집되어 있는지 여부' 

    '소단지라면 대단지 옆에 있는지 여부' '연식' 아홉 가지가 있다.

    반드시 점검해야 할 외부 요인으로는 '역과의 거리' '주거 지역 주변 인프라' '직주근접' '중소기업 밀집 지역과 의 거리' 

    '초등학교와의 거리' '학원 밀집 지역과의 거리' '인근 신축 공급 여부' '강남 접근성' 여덟 가지가 있다.

     

    2장 내부 요인 - 시세를 결정 짓는 특성들

    1. 경사지에 위치한 아파트의 경우 차량이나 지하철로의 접근성이 평지에 지어진 아파트보다 다소 떨어지기 때문에 자연스럽게 시세 차이가 발생한다.

    2. 저층은 1층 아파트가 꼭 필요한 어린아이, 고령자를 동반한 가족이 아니라면 실수요가 부족하기에 환금성 문제가 생길 수 있다.

    3. 향의 선호도는 보통 ‘남향 > 동향 > 서향 > 북향’ 순이다.

    4. 조망권이 역세권 혹은 생활 편의성 등의 조건과 상충된 다면 뷰를 포기하는 것이 낫다.

    5. 아파트 세대수는 거래량과 비례하기 때문에 자연스럽게 매매 시세에도 영향을 미친다.

    6. 커뮤니티 시설의 차이는 시세에도 영향을 미친다.

    7. 아파트 단지의 평형대 구성을 확인해야 하는 이유는 평형대 구성에 따라 시세 상승폭이 다르기 때문이다.

    8. 대형 평형은 상대적으로 가성비가 준수하고, 시세 상승률이 꾸준하고, 대지지분이 넉넉하다는 장점이 있다.

    9. 소규모 아파트 단지라 하더라도 아파트들이 서로 옹기종기 모여 대단지처럼 구성되어 있다면 큰 경쟁력이 있다.

    10. 소규모 단지들 중에서 특히 주목해야 하는 단지는 바로 대단지 아파트 바로 옆에 붙어 있는 아파트다.

    11. 어떠한 상품이 기대수익에 조금이라도 미치지 못하면 시장은 곧바로 더욱 매력적인 상품에 주의를 돌리고 만다.

     

     

    3장 외부 요인 - 황금입지가 시세를 만든다

    1. 같은 역세권 입지의 아파트라고 해도 지하철역과 얼마나 가까운지에 따라서 시세 차이가 나기 때문에 개별 동의 입지도 세심하게 살펴봐야 한다.

    2. 주거 지역의 가치를 높이는 필수 요소로는 ‘학교’ ‘편의시설’ ‘의료시설’ ‘취미, 레저 관련 시설’ ‘자연 환경’ 다섯가지가 있다.

    3. 대기업 직장인들이 선호하는 지역은 출퇴근이 편리하다는 공통된 특징이 있다.

    4. 중소기업의 위치를 기준으로 아파트 입지를 생각해봄으로써 새로운 투자 감각을 키운다면 이전에는 보지 못한 새로운 기회를 발견할 수 있을 것이다.

    5. 초등학교와 가까이 있는 아파트 단지는 시세의 이점뿐만 아니라 쾌적한 환경까지 누릴 수 있다는 장점이 있다.

    6. 명문대 진학률이 우수한 학교 근처는 물론이고, 입시 전문가의 도움을 받을 수 있는 대치동, 목동 등과 같은 유명 학원들이 밀집한 지역은 늘 수요가 풍부하다.

    7. 신규 아파트 공급이 없던 지역에 새 아파트가 들어서면 지지부진했던 주변 구축 아파트 시세의 상한선은 한순간에 높아진다.

    8. 강남 접근성이 좋아지자 시세가 상승하는 현상은 신축과 구축을 가리지 않는 것으로 보인다.

     

     

    4장 아파트 투자 인사이트

    1. 소위 악재라고 여겨지는 기피시설이 외곽으로 이전되거나 대규모로 개발되면 인근 아파트의 입지는 재평가를 받게 된다.

    2. 연식이 좀 오래되고, 세대수가 더 적고, 아파트 브랜드가 다소 떨어지더라도 2등 아파트는 언제나 1등 아파트의 시세를 따라간다. 

    오히려 수익률만 놓고 보면 더 좋은 선택이 될 수도 있다.

    3. 뒤늦게 빛을 본 미분양 아파트의 공통점은 부동산 시황이 좋지 않을 때 분양을 했다는 점이다.

    4. 신축 아파트는 높은 시세 상승률을 기록하며 많은 인기를 얻고 있다. 더 나은 환경에서 살고 싶은 기본적인 욕구로 인해 신축 아파트의 인기는 계속될 것으로 보인다.

    5. 시간이 지날수록 인건비도 오르고 자재 가격도 오를 것 이기에, 아파트 분양가 역시 당연히 오른다고 보는 것이 합리적이다. 

    따라서 신축 아파트 공급이 지속적으로 이뤄지는 지역이라면 초기에 분양된 아파트에 관심을 갖는 것이 유리하다.

    6. 실현 가능성이 높은 대형 개발 사업에 주의를 기울여야 한다. 

    규모가 클수록 아파트 시세에 긍정적인 영향을 미칠 것이기 때문이다.

    7. 규제는 언제든지 나올 수 있고, 그럴 것이라고 충분히 예상해야 한다. 불안에 사로잡히면 눈앞에 찾아온 기회가 보일 리 없다. 

    정신을 똑바로 차리고 자본주의의 본질을 잊지 않는다면 어둠 속에서도 기회를 발견할 수 있다.

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